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疑问:贷款未还清的房子怎么出售

时间:2018-11-28 02:30来源:未知 作者:admin 点击:
也就是说进行预告登记后,卖房人未经过买房人同意,无权处分房屋,可以避免房主将房子一房二卖,保障买房人的权益,也保障了卖房人的权益。提示:无论是买方还是卖方都要注意交易中的风险,买房人要在购房前确定房子的权属、银行是否允许提前还贷。 方法一:

  也就是说进行预告登记后,卖房人未经过买房人同意,无权处分房屋,可以避免房主将房子一房二卖,保障买房人的权益,也保障了卖房人的权益。提示:无论是买方还是卖方都要注意交易中的风险,买房人要在购房前确定房子的权属、银行是否允许提前还贷。

  方法一:用购房者的首付款去还贷款。(注:这个方法需要先征求购房者的同意)

  方法二:转按揭。如果房子还有贷款,可以不用去偿还剩余贷款额,方法就是把你的贷款转到购房者的名下。转按揭可能比较复杂,其实就是当中有个担保公司先帮你把钱还了,再让客户去申请贷款,这种情况一般业主贷款很多,客户首付不够还贷款,才用这种方式。

  没有还清银行贷款的房子,属于抵押状态,必要先到银行办理注销抵押登记,买卖双方才能继续交易,才能成功办理过户手续。二手房的买卖中,这种未还清贷款的房子交易很普遍,那么买这种房子,该如何操作?

  二手房交易最常见、最方便的方式。适用于原房主贷款额度较低或所剩贷款数目不大的情况。通常情况下,买家会认可首付房产总成交额的30%至40%,卖方可以利用买方的首付将剩余贷款付清,然后撤销房产的抵押登记,进行下一步交易。

  注意:买卖双方需要先去了解银行是否对提前还贷有要求。有些银行会对提前还贷有限制,如果卖家不符合提前还贷的条件,或者提前还贷需付违约金,那么依然难以解除房屋抵押。如果买家的首付款小于未还清贷款额,卖家也可以与买家商量提高首付,适当降价的方式协商完成。

  转按揭是指在借款人出售作为抵押物的房屋,经贷款银行同意,由房屋的购买人继续偿还出售人未到期的贷款。也就是说出售若想有贷款的房子,需要将房子的按揭转给买方,让买方继续偿还卖方的按揭贷款。转按揭的手续流程相当复杂,存在同行转按揭和跨行转按揭的情况,这种方法在使用中受到很多限制,目前能做转按揭的银行很少。

  假设以上两种都行不通的情况下,卖家可以考虑用其名下的抵押物(如其他房产)向银行或者资金监管机构申请抵押贷款,以结清按揭贷款。等买家付了房屋全款之后再还清银行抵押贷款,但是需要利息或者手续费。

  总结:卖家需注意,如果买家不同意帮卖家赎楼(垫首付),那么卖家一定要把握好提前还贷、解除抵押的时间,以免因耽误了赎楼的时间,而造成违约。

  购买这种贷款未还清的房子,在签订购房合同前可以进行预告登记,预告登记是指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,而按照约定可以向登记机关申请预告登记。2007年颁布的《物权法》确立了预告登记的法律效力,《物权法》第二十条规定,“登记预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。”在双方完成预告登记之后,卖方不能做的事包括:转移产权,以房产作抵押,以房产做担保。如果在预告登记之后,卖方仍与第三方签订了房产抵押合同,第三方的抵押权也不成立。不过预告登记之后,卖房人是可以继续出租房屋获得收益的。

  也就是说进行预告登记后,卖房人未经过买房人同意,无权处分房屋,可以避免房主将房子一房二卖,保障买房人的权益,也保障了卖房人的权益。

  需要注意的是,预告登记只有三个月的有效期,“预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。”所以,预告登记三个月内,务必完成不动产登记。如果时间真的来不及,也没关系,你可以反复申请预告登记。目前,法律法规并未就预告登记的次数进行限制。各地登记机构也都准许对于就同一事项多次申请预告登记。另外,二手经适房无法进行预告登记。

  在签订购房合同时,要对房屋价格、权属、税费承担方式、付款方式、交付期限、违约责任等进行明确,约束双方行为,避免不必要的纠纷。

  提示:无论是买方还是卖方都要注意交易中的风险,买房人要在购房前确定房子的权属、银行是否允许提前还贷。卖房人注意买方的首付款是否够偿还贷款,放款时间是否能接受。二手房交易风险多,特别是这种贷款未还清的房子,还得多加小心。

(责任编辑:admin)
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